Immobili a destinazione speciale – gruppo D

Immobili a destinazione speciale – gruppo D

L’approssimarsi della scadenza per il pagamento della prima rata dell’IMU e della TASI, prevista per il 16 giugno, ci fornisce l’occasione di approfondire i principi che sottendono le modalità di determinazione delle imposte comunali relative ai fabbricati, con particolare riferimento alla categoria catastale del gruppo D.

Come noto, la fattispecie dei fabbricati è interessata tanto dal prelievo IMU quanto dal prelievo TASI, di regola calcolati facendo riferimento alla rendita iscritta agli atti catastali.

Il legislatore ha peraltro ritenuto opportuno attribuire un trattamento specifico per quei fabbricati che presentano una determinata classificazione catastale, inseriti nella categoria “D”, che ordinariamente sono destinati allo svolgimento di attività produttive. Per tale specifica categoria catastale l’imposta è calcolata sulla base della rendita catastale per i fabbricati iscritti in catasto e sulla base dei cd “costi contabilizzati” per iscrivibili a Catasto ma privi di rendita.

Andiamo quindi ad approfondire le tematiche inerenti la determinazione della base imponibile di quest’ultimo specifico criterio.

Per i fabbricati interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, classificati nel gruppo D e sforniti di rendita catastale, la base imponibile è determinata sulla base dei costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante l’applicazione di specifici coefficienti. La base imponibile viene quindi calcolata classificando tutti i costi sostenuti per anno di formazione e applicando agli stessi i coefficienti stabiliti per l’anno di riferimento ed approvati con apposto decreto ministeriale (a tal fine si ricorda che il coefficiente per l’anno 2017, analogo all’anno precedente, è pari a 1,01%, come stabilito dal D.M. 14/4/2017 in G.U. del 28/4/2017).

Seguendo questo criterio, è di fondamentale importanza che il soggetto passivo individui l’anno di acquisizione del fabbricato e/o il sostentamento di spese incrementative capitalizzate. Il valore contabile preso a riferimento è infatti formato dal costo originario di acquisto o costruzione compreso del costo del terreno, dalle spese incrementative, dalle rivalutazione economico/fiscali effettuate e dagli eventuali interessi passivi capitalizzati. Tali valori sono rilevanti cosi come risultanti dalle scritture contabili al 1° gennaio dell’anno in cui l’imposta è dovuta.

Possiamo inoltre aggiungere che, i medesimi criteri, devono essere applicati (in presenza di tutte le necessarie condizioni) anche qualora l’immobile del gruppo D sia concesso in locazione finanziaria (leasing).

Come evidenziato, l’applicazione del metodo dei costi contabilizzati (utilizzato in via esclusiva quando la base imponibile non può essere calcolata in base alla rendita catastale) è tassativamente subordinato alla contestuale presenza di tutte condizioni espressamente previste dalla norma:

  1. I fabbricati devono appartenere esclusivamente a quelli a destinazione speciale identificati dalla categoria D;
  2. I fabbricati devono poter essere iscrivibili al catasto, nel duplice senso che, l’utilizzo dei metodi contabili è correlato a quei fabbricati in relazione ai quali non è ancora stata presentata denuncia di costituzione all’Agenzia delle Entrate – Territorio competente o in relazione ai quali la richiesta di accatastamento non è ancora stata evasa con la conseguente mancata iscrizione dei valori immobiliari agli atti.
  3. I fabbricati devono essere interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, ovvero che siano iscritti, analiticamente per ciascun cespite, nel registro beni ammortizzabili l’acquisto e le eventuali spese incrementative. Con la conseguenza che il criterio dei “costi contabilizzati” non si rende applicabile ogni qual volta il fabbricato sia posseduto da soggetti privati, non imprenditori, ed ogni qual volta più unità immobiliari siano annotate congiuntamente e non distintamente nei libri contabili.

Solo la contestuale presenza delle condizioni sopra elencate, come prevede il co. 3 dell’art. 5 del D.Lgs. n. 504/92, permette l’utilizzo dei metodi contabili per il calcolo della base imponibile. Rimane sottinteso che, a decorrere dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello nel corso del quale è stata attribuita la rendita catastale, il valore imponibile ai fini IMU e TASI dei fabbricati deve essere determinato esclusivamente in base alla rendita attribuita ed iscritta agli atti catastali.

Giovanni Chittolina e Carlo Alberto Bettoni

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