Immobili inagibili: riduzione al 50% se lo stato era noto al Comune

Immobili inagibili: riduzione al 50% se lo stato era noto al Comune

Con la sentenza 4244 del 17 febbraio 2021 la Cassazione torna sule tema della riduzione IMU prevista per i fabbricati in stato di inagibilità, evidenziando come tale beneficio sia da considerarsi applicabile anche se il contribuente non aveva provveduto a comunicarlo, a patto che l’ente fosse già a conoscenza di tale condizione.

Tra le ipotesi di riduzione della base imponibile nell’ambito dei tributi locali (un tempo l’ICI, attualmente l’IMU nelle sue varie evoluzioni) è prevista la riduzione della base imponibile del 50% nel caso di fabbricati inagibili o inabitabili.

Malgrado i comuni talvolta siano portati a disconoscere l’agevolazione nel caso in cui detta inagibilità non sia stata dichiarata, in realtà la giurisprudenza è piuttosto consolidata nel riconoscere al contribuente il diritto a fruire dell’agevolazione tributaria nel momento in cui il comune risultava a conoscenza dello stato dell’immobile.

Le regole per applicare la riduzione

L’art. 1 c. 747 lettera b) della L. 160/19 stabilisce la riduzione della base imponibile del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione; in alternativa, il contribuente ha facoltà di rendere una autocertificazione che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.

L’inagibilità può essere attestata dal contribuente tramite:

  • Ufficio tecnico comunale (con perizia a carico del contribuente)
  • Autocertificazione

Si tratta di una previsione del tutto analoga a quella già prevista nel testo normativo previgente, di cui all’art. 13 c. 3 lett. b) del Dl 201/11 e ancora prima, in ambito ICI, nell’art. 8 c. 1 del D.Lgs. 504/92.

Per applicare la riduzione è bene ricordare che:

  • l’immobile, in ogni caso, non deve essere utilizzato, anche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria;
  • l’agevolazione non si applica ai fabbricati oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio ai sensi dell’articolo 3, lettere c), d) ed f), D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380 (per tali immobili la base imponibile è infatti costituita dal valore dell’area ai sensi dell’art. 1 c. 746 L. 160/19).

La possibilità di applicare la riduzione deve essere riconosciuta anche nel caso in cui il contribuente non abbia presentato al comune la dichiarazione per comunicare lo stato di degrado dell’immobile, posto che quando il legislatore ha inteso dare efficacia costitutiva alla dichiarazione del contribuente (ossia porre tale adempimento come requisito per applicare una agevolazione) lo ha affermato specificamente (si pensi, ad esempio, all’esenzione per i fabbricati invenduti, ai sensi dell’art. 2 c. 5-bis del DL 102/13).

In senso favorevole al contribuente si è peraltro più volte espressa anche la Suprema Corte, principalmente poggiando il diritto alla riduzione nel fatto che l’ente impositore già conosceva la situazione dell’immobile e pertanto il riconoscimento di tale riduzione costituisce applicazione del principio di collaborazione previsto dallo statuto dei diritti del contribuente.

Di seguito di riportano alcune sentenze che si sono espresse in tale senso:

  • nella sentenza 23531 del 12 settembre 2008 la Cassazione afferma che il contribuente non è tenuto a provare situazioni note all’Ente Impositore. Nel caso di specie il comune aveva revocato la licenza all’attività esercitata nei locali interessati proprio a causa dell’inagibilità dei locali stessi.
  • Nelle sentenze 12014 e 12015 del 10 giugno 2015 si legge come, al ricorrere dei requisiti prescritti dalla norma, l’agevolazione prevista per i fabbricati inagili spetta al contribuente, anche se questo non ha prodotto al comune alcun documento per richiederne l’applicazione.

Nella più recente sentenza 4244 del 17 febbraio 2021, la Cassazione ha affermato che deve essere respinta una “lettura formalistica” della norma riguardante l’agevolazione (nella fattispecie si trattava dell’art. 13 c. 3 lett b) del DL 201/11), con la conseguenza che il mancato rispetto degli adempimenti prescritti non può far venir meno il beneficio.

Si legge infatti:

“Questa Corte, con orientamento costante formatosi sull’art. 8 D.L. 504/504 in materia di ICI formulato in termini sostanzialmente analoghi alla disposizione IMU, ha avuto modo di precisare, che << in tema di ICI e nella ipotesi di immobile inagibile, inabitabile e comunque di fatto inutilizzato, l’imposta va ridotta al 50 per cento, ai sensi del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 8, comma 1, e qualora dette condizioni di inagibilità o inabitabilità accertabili dall’ente locale o comunque autocertificabili dal contribuente permangano per l’intero anno, il trattamento agevolato deve estendersi a tutto il relativo arco temporale, nonché per i periodi successivi, ove sussistano le medesime condizioni di fatto” (Cass. n.28921/2017, 13053/2017 12015/2015; n. 13230/2005). Pertanto quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune è da escludersi il pagamento dell’ICI in misura integrale anche se il contribuente non abbia presentato richiesta di usufruire del beneficio della riduzione del 50% tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente (L. n. 212 del 2000, art. 10, comma 1), di cui è espressione anche la regola secondo la quale al contribuente non può essere richiesta la prova dei fatti documentalmente noti all’ente impositore (L. n. 212 del 2000, art. 6, comma 4).”

Al più, occorre aggiungere, nel caso in cui detti adempimenti non fossero resi, al contribuente sarebbe contestabile una sanzione formale legata a tale inadempimento, senza che questo abbia effetti sulla determinazione dell’imposta dovuta.

Sul punto va peraltro segnalata la sentenza 28921 del 4 dicembre 2017 che porrebbe in capo al contribuente l’onere della prova circa la conoscenza da parte dell’ente dello stato dell’immobile: “La certificazione di inagibilità […] rilasciata dall’Ufficio tecnico del Comune non può avere efficacia retroattiva, in assenza di prova da parte della Società, che tale inagibilità fosse nota al Comune precedentemente.”

Quindi, in definitiva, l’orientamento giurisprudenziale consolidato permette l’applicazione della riduzione per inagibilità anche senza che tale situazione non sia stata oggetto di dichiarazione IMU nel passato; d’altro canto, questo vale solo nel caso in cui vi sia una documentata conoscenza da parte dell’ente di tale degrado dell’immobile e la prova di tale conoscenza non può intendersi presunta ma, al contrario, deve essere resa dal contribuente.