ICI: non serve dichiarare la variazione di valore delle aree edificabili

ICI: non serve dichiarare la variazione di valore delle aree edificabili

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.25304/2017, ha stabilito che non scatta l’obbligo dichiarativo ICI per comunicare la variazione di valore delle aree fabbricabili poiché sono dati che il Comune può agevolmente prelevare dall’anagrafe tributaria ovvero la banca dati catastale.

Già la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia aveva rigettato l’appello proposto da un comune del bresciano proposto contro la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Brescia concernente avviso di accertamento ICI 2003.

In particolare la commissione aveva evidenziato come, in tema di dichiarazione, la norma aveva subito le seguenti modifiche:

  • la legge finanziaria per il 2002 aveva abolito l’obbligo di presentare la denuncia di variazione Ici;
  • successivamente, l’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223/2006, convertito nella legge n. 248/2006, aveva precisato la portata di detta abolizione, statuendo che “A decorrere dall’anno 2007, è soppresso l’obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), di cui all’art. 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, … Resta fermo l’obbligo di presentazione della dichiarazione nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall’articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unico informatico”;
  • con successivo Decreto del Ministero dell’Economia del 12/05/2009 era stato approvato il modello di dichiarazione agli effetti ICI che doveva essere utilizzato in tutti gli altri casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta comunale sugli immobili non erano acquisibili da parte dei comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale (art. 1, comma 2, del decreto 12/05/2009);

Il decreto appena citato non prevede, tra gli elementi da dichiarare, il valore di mercato delle aree fabbricabili, perché gli eventuali atti di vendita sono conosciuti dal Comune, preventivamente, al momento della richiesta del certificato di destinazione urbanistica da allegare al contratto di vendita e, successivamente, al momento della trascrizione dell’atto presso la Conservatoria immobiliare, trasmesso con il modello unico informatico in cui il Comune ha libero accesso.

Secondo la commissione quindi, la variazione del valore di mercato delle aree fabbricabili, non deve essere oggetto di dichiarazione al Comune, essendo relativa a dati che l’ente locale può agevolmente prelevare dalla Banca dati catastale. Nel caso di specie poi, essendo relativa all’ICI 2003, non sussisteva alcun obbligo di dichiarazione che era stato abolito con la legge finanziaria del 2002 ed il potere di accertamento del Comune per l’anno 2003, quindi, decadeva al quinto anno successivo al periodo d’imposta ovvero al 31/12/2008 (la notifica era avvenuta in data 25.11.2009).

Il Comune ha deciso di impugnare la decisione della CTR rivolgendosi ai Giudici della Cassazione adducendo a motivazione il fatto che la contribuente avrebbe dovuto dichiarare la variazione di valore dell’area edificabile e prospettandosi quindi l’omessa denuncia il termine quinquennale di decadenza dall’accertamento sarebbe maturato al quinto anno successivo a quello in cui doveva essere presentata detta dichiarazione (entro il 31/12/2009).

La Cassazione però ha sostanzialmente confermato quanto stabilito dalla CTR.

Secondo i Giudici Il d.lgs. n. 504 del 1992 dispone che l’oggetto dell’ICI sulle aree fabbricabili si determina:

  1. a) sotto il profilo qualitativo, nel senso che “Presupposto dell’imposta è il possesso… di aree fabbricabili…” (art. 1, comma 2, d. Igs. n. 504/1992);
  2. b) sotto il profilo quantitativo, nel senso che “Base imponibile dell’imposta è il valore degli immobili…” (art. 5, comma 1, d.Igs. n. 504/1992) e che “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche” (art. 5, comma 5)”.

E ancora, per i Giudici “l’obbligo di presentazione della dichiarazione “per gli anni successivi”, tenuto conto del disposto dell’art. 10, comma 1 (“l’imposta è dovuta.., per gli anni solari”), può e deve ritenersi insussistente quando la dichiarazione sia stata presentata per un anno precedente, e sempre che non siano intervenute variazioni capaci di determinare una imposta diversa” (si veda l’ordinanza della Cassazione n. 98/2014).

Nel caso di specie la Corte ha escluso la sussistenza della fattispecie dell’omessa denuncia di variazione in una situazione in cui la situazione di fatto era mutata per effetto dell’incremento del valore venale del terreno accertato dal Comune con riferimento a quello riportato nella compravendita di immobili similari. In una simile ipotesi, come già evidenziato in precedenza dalla CTR, va esclusa l’esigibilità, per i contribuenti, di un riesame del valore del cespite sulla scorta dell’andamento del mercato immobiliare, perché derivante, in buona sostanza, da informazioni che sono in possesso dell’amministrazione comunale.

Occorre anche aggiungere che la variazione del valore di mercato può essere accertata sulla base di dati che potrebbero anche non essere conosciuti dal contribuente, come, per esempio, fosse relativa a compravendite di immobili di proprietà di terzi.