10 Ott IMU, i giardini e i cortili delle case versano l’Imposta
La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26673/2025, ha stabilito che, ai fini Imu, aree urbane come cortili e giardini attigui ad abitazioni sono da considerarsi come aree fabbricabili e non come pertinenze dei fabbricati stessi poiché altrimenti, tali aree, non devono essere suscettibili di diversa destinazione, se non attraverso una radicale trasformazione.
In questa sentenza, i Giudici hanno trattato una particolare categoria catastale di immobili che identifica le aree urbane e che non hanno rendita catastale, gli immobili classificati in F/1.
E’ annosa la questione riguardante la tassabilità di questi immobili, da una parte chi li considera tassabili come aree fabbricabili e quindi tassabili ai fini Imu e dall’altra chi invece considera tali aree come pertinenziali ai fabbricati principali e quindi esenti da tassazione.
La vicenda al vaglio della Corte nasce dal diniego di un comune alla richiesta di rimborso presentata da un contribuente in merito all’Imu versata per un’area urbana censita al catasto nella categoria F/1.
Il Comune ricorre in Cassazione avverso la sentenza di appello parzialmente a favore del contribuente in merito al riconoscimento del rimborso per l’Imu versata per un immobile di categoria F/1 e rendita pari a zero.
L’Ente, di diverso parere, contesta la decisione dei Giudici di secondo grado per essere stata affermata la spettanza del rimborso sulla base della sola carenza di rendita per l’immobile classificato in categoria F/1, per aver formulato la sentenza con carenze motivazionali e per non aver minimamente considerato la destinazione urbanistica dei terreni oggetto del contendere.
Se per i Giudici della Suprema Corte la sentenza dei giudici di appello non può essere considerata priva di motivazioni, lo stesso non può dirsi per quanto riguarda la trattazione delle altre due doglianze espresse dal Comune.
I Giudici ricordano che, per costante orientamento della Corte, in tema di ICI (come anche di IMU) “l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, fermo restando che l’inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile impone di tener conto, in concreto, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio”.
Il principio appena esposto è stato specificamente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità anche per le aree classificate in categoria F/1, ritenendosi che l’edificabilità debba essere desunta dalle previsioni della pianificazione urbanistica.
La prassi amministrativa in materia catastale, prosegue la Corte, ha individuato le cosiddette categorie fittizie “F” che sono destinate ad identificare quegli immobili che non producono reddito, ma che devono essere individuati in catasto per motivi di natura civilistica. Tra queste, appunto la categoria F1 proprie delle aree scoperte in contesti urbani, come giardini, cortili, spazi post demolizione etc., che non producono reddito catastale e svolgono una funzione accessoria o strumentale rispetto ad un’unità immobiliare principale.
Le “aree urbane” F/1 non possono per loro natura essere assimilate ai terreni agricoli poiché esse sono, comunque, il prodotto di una manipolazione dello stato naturale del suolo, che viene ad essere trasformato dall’intervento dell’uomo e non è più suscettibile di sfruttamento agricolo, ma conserva ancora le potenzialità edificatorie secondo i dettami della pianificazione urbanistica.
Ne consegue che, non essendo classificabili come terreni agricoli, né tantomeno come fabbricati, le “aree urbane” devono essere qualificate ai fini dell’IMU come “aree fabbricabili” così come definito dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e successive modificazioni.
Nel caso in esame, inoltre, la difesa non ha mai sollevato la condizione di pertinenzialità delle aree ai fabbricati, limitandosi ad evidenziare la non tassabilità delle stesse a causa della mancanza di rendita e dell’inquadramento catastale nella categoria F/1.
E’ noto come ai fini Ici, ma lo stesso può dirsi ai fini Imu, l’esclusione dell’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali (art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504) trova il suo fondamento sulla verifica tassativa dei presupposti di cui all’art. 817 cod. civ., desumibili da fattori concreti che dimostrino la volontà del proprietario di asservire in maniera durevole tali aree a servizio o ad ornamento del fabbricato principale e che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione.
Ricordiamo, inoltre, che con la nuova Imu, ai sensi dell’articolo 1, comma 741, lettera a), della legge 160/2019, il riconoscimento della pertinenzialità di un’area rispetto al fabbricato deve soddisfare due requisiti:
- tale qualificazione deve discendere esclusivamente dalla disciplina urbanistica;
- l’area deve essere accatastata unitariamente al fabbricato.