ICI: criteri di valutazione di un terreno edificabile

ICI: criteri di valutazione di un terreno edificabile

In ambito Ici, secondo la sentenza n. 33012 della Corte di Cassazione, ai fini della valutazione di un terreno edificabile, non va preso in considerazione soltanto l’inserimento del fondo nel piano regolatore generale, bensì bisogna tenere in considerazione le previsioni del piano paesaggistico regionale che possono prevedere dei limiti di edificabilità che esentano quindi il contribuente dal versamento dell’imposta.

La vicenda ha come protagonista un terreno che per il Piano Regolatore del Comune cade in zona edificabile ma che al tempo stesso è gravato da numerosi vincoli di inedificabilità di carattere regionale e nazionale risultanti dal certificato di destinazione urbanistica.

Nello specifico il terreno, a causa delle proprie caratteristiche naturalistiche, era inserito in “Zona parco pubblico” G2, con il conseguente assoggettamento ai vincoli del Dlgs 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e della Legge regionale 24/1998, oltre che dallo stesso regolamento comunale in materia. Il Comune però, nonostante i vincoli di cui sopra, riteneva dovuto il versamento dell’Imposta Comunale sugli Immobili in quanto il fondo era inserito nel Piano Regolatore Generale.

Il contribuente ha presentato ricorso alla Commissione tributaria provinciale la quale ha dato parere negativo così come i Giudici di secondo grado, da qui il ricorso in Cassazione. Le motivazioni del ricorso vertevano sostanzialmente nell’assurdità evidenziata dal dover versare l’Ici per un terreno considerato edificabile quando il terreno stesso di fatto, per i vincoli sopracitati, risultava inedificabile da un piano paesaggistico inderogabile.

I Giudici della Cassazione hanno avallato la tesi sostenuta dal contribuente, se è vero che ai fini Ici, l’edificabilità dell’area discende dalla inclusione del fondo, in quanto tale, nel piano regolatore generale, è vero anche che “disposizioni contenute negli atti di pianificazione territoriale diversi dal piano regolatore comunale” non sono irrilevanti. E ancora, secondo i Giudici, nel rapporto tra piano regolatore generale e piano paesaggistico regionale, c’è la netta prevalenza di quest’ultimo, con la conseguenza che i vincoli di inedificabilità posti dalla Regione sono “idonei ad escludere la natura edificabile dell’area”. E’ sancito dall’art. 145 del Dlgs 24/2004 il concetto per il quale le previsioni dei piani paesaggistici regionali non possono in alcun modo essere derogate da disposizioni urbanistiche comunali, prevalendo in ogni caso su quest’ultime.